Jak przeprowadzić postępowanie o wyciszenie tytułu własności

W sytuacjach nieruchomościowych, kiedy kupujesz, dziedziczysz lub otrzymujesz nieruchomość, nie zawsze wiadomo, czy tytuł jest „wolny i czysty”. Niejasności mogą wynikać z roszczeń innych osób, obciążeń lub zastawów. Aby usunąć te wątpliwości, nowy właściciel musi wystąpić z pozwem o wyciszenie tytułu (quiet title action). Chociaż szczegóły prawne różnią się w zależności od stanu, procedura jest w zasadzie podobna.

Krok 1 – Badanie tytułu

Zleć firmie zajmującej się tytułami przeprowadzenie badania tytułu natychmiast po uzyskaniu roszczenia własności. Badanie wykryje wszelkie inne roszczenia, obciążenia i tzw. „chmury” na tytule, czyli problemy, które mogą utrudnić pełne potwierdzenie własności.

Krok 2 – Ocena siły roszczenia

Twoje roszczenie zależy od jego mocy, a nie od słabości innych roszczeń. Wspólnie z prawnikiem oceń, jak silne jest Twoje prawo własności w porównaniu z innymi potencjalnymi roszczeniami, zanim zainwestujesz w koszt pozwu (zwykle ok. 1 200 USD).

Krok 3 – Znajomość lokalnych przepisów i złożenie pozwu

Sprawdź, jakie przepisy obowiązują w Twoim stanie. Zgodnie z prawem zwyczajowym powód musi posiadać nieruchomość, aby móc wnieść pozew o wyciszenie tytułu. Jeśli badanie ujawniło poważne chmury, wynajmij prawnika specjalizującego się w tej dziedzinie, który niezwłocznie złoży pozew w odpowiednim sądzie powiatowym. Całe postępowanie trwa zazwyczaj od 3 do 6 miesięcy.

Krok 4 – Obowiązki powoda po złożeniu pozwu

Po złożeniu pozwu stajesz się powodem. Musisz wymienić wszystkich znanych roszczeniobiorców oraz każdego, którego znajdziesz przy zachowaniu należytej staranności, i powiadomić ich listem poleconym. Dodatkowo, umieść ogłoszenie o pozwie na nieruchomości oraz zamieść je w lokalnej gazecie, aby dotrzeć do nieznanych roszczeniobiorców.

Czas, w którym sąd wydaje decyzję, różni się w zależności od stanu – np. w Nevadzie 20 dni, a w Kalifornii 30 dni od doręczenia lub ostatniej publikacji ogłoszenia. Brak odpowiedzi skutkuje wyrokiem domyślnym na rzecz powoda; odpowiedź roszczeniobiorcy może prowadzić do sporu, którego wynik zostanie określony w dalszym postępowaniu.

Porady

• Warto zatrudnić prawnika specjalizującego się w pozwach o wyciszenie tytułu, ponieważ obszar ten wymaga doświadczenia i precyzji.
• Jeśli nie znasz odpowiedniego adwokata, poproś firmę tytułową o polecenie sprawdzonego specjalisty.

Ostrzeżenia

• Zawsze konsultuj się z prawnikiem, gdy badanie tytułu ujawnia chmury.
• Rzetelne poszukiwanie roszczeniobiorców oznacza kontakt z każdą znaną osobą lub firmą listem poleconym na ostatni znany adres.
• Ściśle przestrzegaj przepisów dotyczących wyciszenia tytułu w jurysdykcji, w której znajduje się nieruchomość.